Gewerbliche Räume:
Die Mietsache ist grundsätzlich mangelfrei, wenn sie den baurechtlichen Bestimmungen entspricht und sich an § 3 Abs. 4 EnEV orientiert. Anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter z.B. eine Klimaanlage mitvermietet hat und diese mangelhaft ist. Dafür muss dann der Vermieter einstehen.
Der Mieter kann sich nicht auf die Arbeitsstättenverordnung berufen. Dies gilt auch für die dazugehörige Richtlinie ASR6/1.3, dass bei Temperaturen bis zu 32 Grad die Innentemperatur 26 Grad nicht übersteigen darf und im Übrigen mindestens 6 Grad unter der Außentemperatur liegen muss. Entsteht gleichwohl eine höhere Innentemperatur, ist dies dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen. Der Mieter muss selbst Abhilfe schaffen, z.B. durch den Einbau einer Klimaanlage.
Überhitzte Wohnräume:
Hier schuldet der Vermieter nur den vertragsgemäßen Gebrauch und den Erhalt in diesem geeigneten Zustand, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. So muss ein Mieter, der eine Dachgeschosswohnung mit großen Fenstern und damit starker Sonneneinstrahlung angemietet hat, akzeptieren, dass auch bei 35 Grad kein Mietmangel vorliegt, wenn die Temperatur nachts nicht mehr unter 25 Grad sinkt. Das Problem war dem Mieter bei Mietvertragsbeginn bekannt, die Wohnung ist daher „vertragsgerecht“.
Bemessungskriterium ist nur, ob die baulichen Bestimmungen (DIN 1946-2) eingehalten sind. Es liegt auch bei einer Überhitzung kein Mangel vor, aus dem sich für den Mieter eine Minderung oder sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht ergeben könnte. Zu diesen Fällen gibt es noch keine obergerichtliche Rechtsprechung durch den BGH. Der Vermieter muss sich nicht auf die Zahlen aus der Arbeitsstättenverordnung bei Gewerbeimmobilien verweisen lassen.
Resümee: Der Mieter hat die Darlegungs- und Beweislast, dass entweder ein Baumangel vorliegt oder eine mitvermietete Einrichtung, die dem Hitzeschutz dient, nicht mehr funktioniert. Dann liegt ein Mangel vor, den der Vermieter beseitigen muss und der dem Mieter auch einen Minderungsanspruch zugesteht.
Empfehlung: Die schwierige rechtliche Situation, strittige Beweislage und auch der zu erwartende Streit unter den Mietparteien ist Grund dafür, in solchen Fällen über eine gemeinsame Lösung nachzudenken. Es macht sicher Sinn, die Wohnverhältnisse zu verbessern, z.B. in Form einer Modernisierungsmaßnahme, wenn dadurch der Gebrauchswert der Mietsache erhöht oder die Wohnverhältnisse optimiert werden, § 555 b Ziff. 4 und 5 BGB. Kurzfristig lässt sich die Situation auch durch ein ambulantes Kühlaggregat verbessern.
Machen Sie von der Möglichkeit Gebrauch, als BWE-Mitglied auf unsere Berater in den Bereichen Recht und Bau zurückzugreifen!
Hubertus Höck
Beirat im BWE-Landesvorstand
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